Покупка квартиры в кредит в Польше. Процесс шаг по шагу. Часть 3

 Покупка квартиры в кредит – это очень хорошее решение, если вы не хотите платить арендную плату, а выплачиваемые кредитные взносы будут идти на приобретение своего жилья. Для начала разберемся, является ли вашей собственностью купленное в ипотеку жилье.

 Ипотека представляет собой целевой кредит на покупку жилья. Банк выдает определенную сумму и берет в залог недвижимость, которая на эти деньги приобретается. Получив ипотечный кредит, человек не может купить жилье, пока это не одобрит банк. Да и после приобретения распоряжаться недвижимостью хозяин сможет лишь отчасти. Любую перепланировку придется согласовывать с банком, продажу жилья — тоже. Получив от банка ипотечный кредит, человек может сразу въехать в новое жилье. Ипотека выгодна для людей, не имеющих накопленных средств на покупку жилья, или когда эти средства составляют 10-20% от стоимости квартиры.

Преждевременное погашение кредита

Банк зарабатывает на процентах - вот почему банки не заинтересованы в досрочном погашении кредита. Выполняя это действие, заёмщик минимизирует переплату, а финансовое учреждение теряет оговоренную ранее прибыль. В идеале для банка клиент должен своевременно оплачивать взносы, помнить о страховке, отправлять необходимые документы и следовать согласованному графику погашения.

В случае ссуд с переменной процентной ставкой банк не может взимать плату за досрочное погашение после 3 лет регулярного погашения. Поэтому, если вы решите погасить ипотеку до истечения 3 лет, вы должны принять во внимание дополнительную банковскую комиссию - не более 3% от суммы погашения. Если кредитное соглашение было подписано после 21 июля 2017 года и прошло более 3 лет с момента выдачи кредита, заемщику больше не придется беспокоиться о дополнительных расходах, связанных с досрочным погашением.

Есть два варианта преждевременного погашения кредитного обязательства. Первый вариант – переплата взносов, то есть внесение квоты, превышающей сумму каждого взноса. Это позволяет увеличить квоту ежемесячных взносов и в общем итоге преждевременно закрыть полную сумму кредита. Второй способ - досрочно погасить ипотеку одним платежом. Однако следует иметь в виду, что эта опция особенно подвержена необходимости платить дополнительную комиссию. Банк может защитить себя от досрочного погашения кредита из-за потери процентного дохода. Перед принятием решения о преждевременном погашении кредита рекомендуется подробно изучить кредитный договор, ведь именно в нём должна содержаться информация о том, имеет ли банк право на компенсацию.

Что насчет комиссии за оформление кредита и кредитного страхования?

В сентябре 2019 года Суд Европейского Союза вынес решение о досрочном погашении кредитов и частичном возмещении комиссии, в связи с чем постановил, что заемщик имеет право на пропорциональное возмещение ранее понесенных расходов, в случае досрочного погашения обязательства. Погасив обязательство раньше, можно с уверенностью потребовать, чтобы банк возместил пропорциональную часть комиссий, понесенных в этом отношении. Важно отметить, что это решение также распространяется на ипотечные кредиты, погашенные до даты, указанной в договоре.

Находясь в такой ситуации, вы можете обратиться в свой банк за возмещением части комиссии, поскольку имеете право на пропорциональное сокращение всех расходов, понесенных в течение всего срока кредита. Если только половина периода, за который был взят кредит, истекла, Европейский Суд считает, что банк должен вернуть половину взимаемой комиссии. Таким образом, если кредит был на 300 000 злотых, а комиссия составляла 3%, то есть 9 000 злотых, банк должен отдать вам 4 500 злотых.

Кроме того, каждый заемщик имеет право на возмещение других расходов, таких как страхование. Ведь ипотечное страхование является еще одним источником многих расходов. Существует несколько видов страхования для ипотечного кредита: от низкого собственного вклада, страхования жизни, страхования недвижимости. Если банк заранее назначил дополнительные оплаты, то в случае досрочного погашения кредита должен вернуть вам часть оплат за неиспользованный период защиты.

Неуплата взносов

Несвоевременное погашение кредита связано с возможностью инициирования банком принудительного взыскания задолженности. Банк может взыскать долг сам, отправить напоминания должнику о необходимости погасить задолженность или передать дело в компанию по взысканию задолженностей. В крайнем случае - обратиться в суд.

Потеря кредита и инициирование дорогостоящих процедур взыскания задолженности, безусловно, не в интересах банка. На начальном этапе банк пытается информировать заемщика о необходимости урегулирования проблемной задолженности. В начале, напоминания в форме телефонных уведомлений и электронных писем. Однако не паникуйте - быстрое урегулирование обязательства не грозит расторжением кредитного соглашения. Главное - не избегать контактов с банком, если возникнут трудности с погашением последующих взносов. Свяжитесь с кредитным консультантом или обратитесь в горячую линию банка и объясните причину. Такие случаи рассматриваются индивидуально, и часто бывает, что банк предлагает дополнительные услуги, среди которых:

• Льготный период в погашении основной суммы или процентов
• Кредитные каникулы
• Продление срока кредита
• Преобразование суммы

Продажа квартиры в ипотеке

Хотя ипотека кажется обязательством, от которого невозможно отказаться, квартиру с ипотекой продать можно. Конечно, это немного сложнее, чем продажа квартир без ипотечных записей. Весь процесс должен начинаться с получения справки о текущей задолженности в банке. Основным отличием является разбивка платежа на два транша: банк получит сумму причитающегося обязательства от покупателя либо продавца, а продавец получит разницу между этой суммой и ценой имущества. Банк также должен выдать обязательство удалить свои данные из залога недвижимости, которую продавец должен предоставить покупателю. Покупатель также может воспользоваться ипотекой - в этом отношении процедура не сильно отличается от принятия квартиры без ипотеки и получения кредита на нее. Что касается нотариальных оплат, то они будут несколько выше при продаже квартиры в ипотеке.

Можно сделать вывод, что приобретенное за ипотечный кредит жилье является собственностью покупателя и может быть продано, при соблюдении процедуры погашения кредитной задолженности перед банком. Неуплата взносов может повлечь негативные последствия и все-таки рекомендуется не избегать контактов с банком в случае утраты платёжеспособности. В свою очередь своевременное погашение кредита позитивно влияет на кредитную историю и получению будущих займов от банков и других институций.

Если появятся дополнительные вопросы по данной теме, либо нужен кредитный консультант – охотно порекомендуем нашего партнера.