Kupno mieszkania na osobę fizyczną w Polsce!

 Ten artykuł pomoże Państwu dowiedzieć się jak kupić mieszkanie w Polsce na osobę fizyczną. Przeanalizujmy, jakie są obowiązkowe podatki związane z dokonaniem tego rodzaju transakcji.

 Przede wszystkim określimy status rezydencji podatkowej. Cudzoziemcy niebędący rezydentami podlegają ograniczonej liczbie zobowiązań podatkowych. Oznacza to, że tylko te dochody, które cudzoziemcy otrzymują w Polsce, są opodatkowane w Polsce. Opodatkowanie to dotyczy dochodów uzyskanych z:

• pracy wykonywanej w Polsce na podstawie różnego rodzaju umów o pracę, niezależnie od miejsca wypłaty wynagrodzenia;
• działalności gospodarczej prowadzonej w Polsce;
• nieruchomości położonych w Polsce (dotyczy to również sprzedaży nieruchomości).

 Dopóki cudzoziemiec nie przeniesie swój „centrum interesów życiowych” do Polski, będzie on miał dla urzędu skarbowego status nierezydenta w Polsce. Nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca nie zmieni jego statusu podatkowego (tzn. pozostaje on nierezydentem). Podstawa prawna: art. 3 ust. 1-2b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. O podatku dochodowym od osób fizycznych - j. Ustawa z 2010 r., Nr 51, pkt 307 ze zmianami.

 W odniesieniu do opodatkowania w zakresie zakupu nieruchomości, transakcja ta jest opodatkowana zgodnie z podatkiem od czynności cywilnoprawnych PCC. Zgodnie z art. 1 pkt 4 ustawy, czynności cywilnoprawne podlegają opodatkowaniu, jeżeli ich przedmiotem jest nieruchomość położona w Polsce lub prawa majątkowe znajdujące się w Polsce.

 Zakup nieruchomości na rynku wtórnym (od konkretnego właściciela osoby fizycznej) wiąże się z obowiązkiem podatkowym tylko w przypadku czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości (PCC). Podatek ten jest obliczany, pobierany i opłacany bezpośrednio przez notariusza, który sporządza umowę, a podatek jest opłacany przez kupującego. Zgodnie z art. 10 ustawy o usługach prawnych „Notariusze” są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych ujętych w formie aktu notarialnego.

 Należy wziąć pod uwagę, że przy zakupie nieruchomości bezpośrednio od dewelopera podatek od czynności cywilnoprawnych nie jest pobierany. Jednak kupujący płaci 8% lub 23% VAT. Jeśli kupimy mieszkanie o powierzchni do 150 metrów kwadratowych, podatek wynosi 8%, a dla mieszkania powyżej 150 metrów kwadratowych - 23%. W rzeczywistości bardziej opłaca się kupować w tym przypadku nieruchomość od dewelopera na osobę prawną, ponieważ zapłacony podatek VAT nie zostanie stracony i można go zwrócić.

 Podatek od nieruchomości i podatek rolny są częściami podatku od majątku. Dochód z nieruchomości postrzegany jest jako zysk ze sprzedaży nieruchomości lub zysk z czynszu. Potwierdza to również art. 6 ust. 3 wyżej wymienionej ustawy, który opisuje, że artykuł dotyczy dochodów uzyskiwanych z docelowego użytkowania nieruchomości (na przykład czynszu) przez osobę fizyczną.

 Zgodnie z art. 30 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodów ze sprzedaży nieruchomości, podatek od osób fizycznych wynosi 19%. Kwota ta stanowi różnicę między przychodem ze sprzedaży nieruchomości a ceną zakupu. Również koszt zakupu nieruchomości obejmuje wydatki określone w art. 22 ust. 6c i 6d (w niektórych przypadkach dodatkowo zwiększa się o kwotę amortyzacji, o której mowa w art. 22h ust. 1 ust. 1). Podatek od sprzedaży nieruchomości wymaga, aby nieruchomość została sprzedana w okresie krótszym niż 5 lat od daty zakupu. Jeżeli minęło więcej niż 5 lat od daty nabycia nieruchomości w momencie sprzedaży, transakcja ta nie jest opodatkowana.

 Podsumowując, możemy powiedzieć, że przy sprzedaży przed 1 stycznia 2022 r. zysk ze sprzedaży mieszkania jest opodatkowany w Polsce (19% kwoty różnicy między kupnem a sprzedażą), a odpowiednia deklaracja PIT-39 jest składana do organu podatkowego. Wysokość standardowego podatku od nieruchomości zależy od:

• powierzchni działki, budynku i dodatkowych ich części,
• stawki podatkowej obowiązującej w gminie.

 Gmina ustala stawki podatkowe, które nie mogą być wyższe niż stawki maksymalne (na podstawie ustawy). Możecie Państwo sprawdzić lokalne stawki i informacje w urzędzie gminy lub na stronie internetowej. Nie zalecamy wyliczenie podatku samodzielnie. Co roku gmina publikuje informacje o podatkach od nieruchomości.

Poniżej znajduje się symulacja kosztu zakupu mieszkania w Warszawie o wartości 600 tysięcy złotych:

Koszty notarialne:

• przygotowanie umowy przedwstępnej do 1585 PLN + VAT;
• przygotowanie ostatecznej umowy do 1585 PLN + VAT;
• poświadczone notarialnie kopie około 200 złotych za umowę przedwstępną i około 400 złotych + VAT za umowę ostateczną;
• koszt odpisów do rejestru katastralnego w wysokości około 200 złotych + VAT.

Podatek od zakupu nieruchomości przez osobę fizyczne (PCC) = 2% = 12 000 PLN

Opłata sądowa za zmiany w rejestrze działu 2 - 200 złotych.

Opłata sądowa za zmiany w pozycjach 3 i 4 (informacja o hipotece - tylko jeśli dotyczy) - 600 złotych.

 Tłumacz przysięgły jest potrzebny na spotkaniach, jeśli przedstawiciel jednej ze stron nie zna języka polskiego. Średni koszt usługi tłumaczeniowej wynosi 300 złotych + VAT za 2 godziny.

RAZEM: około 18 052,10 PLN brutto, w tym wszystkie podatki i opłaty.

Jeśli chcecie Państwo kupić mieszkanie w Polsce, chętnie pomożemy i odpowiemy na wszystkie Państwa pytania!