Zakup mieszkania na kredyt w Polsce. Część 3

 Zakup mieszkania na kredyt to bardzo dobra decyzja, jeśli nie chcesz płacić opłat za najem, a spłacone raty kredytu zostaną przeznaczone na własne mieszkanie. Na początek zastanówmy się, czy mieszkanie zakupione na kredyt hipoteczny jest twoją własnością.

 Kredyt hipoteczny to kredyt ukierunkowany na zakup mieszkania. Bank wypłaca określoną kwotę i przyjmuje jako zabezpieczenie nieruchomość, którą nabywasz za te pieniądze. Po otrzymaniu kredytu hipotecznego nie można kupić mieszkania, dopóki bank go nie zatwierdzi. A po przejęciu właściciel będzie mógł rozporządzać nieruchomością tylko częściowo. Każda przebudowa będzie musiała być uzgodniona z bankiem, podobnie jak sprzedaż mieszkania. Po otrzymaniu kredytu hipotecznego od banku, można od razu wprowadzić się do nowego domu. Kredyt hipoteczny jest korzystny dla osób, które nie mają zgromadzonych środków na zakup mieszkania, lub gdy środki te stanowią 10-20% wartości mieszkania.

Przedterminowa spłata kredytu

Banki zarabiają na odsetkach, dlatego nie są zainteresowane wcześniejszą spłatą kredytu. Wykonując tę ​​czynność kredytobiorca minimalizuje nadpłatę, a instytucja finansowa traci określony wcześniej zysk. Idealny dla banku klient powinien opłacać składki na czas, pamiętać o ubezpieczeniu, wysyłać niezbędne dokumenty i postępować zgodnie z uzgodnionym harmonogramem spłaty.

W przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu bank nie może pobrać opłaty za wcześniejszą spłatę po 3 latach regularnej spłaty. Dlatego decydując się na spłatę kredytu hipotecznego przed upływem 3 lat, należy liczyć się z dodatkową prowizją bankową - nie więcej niż 3% kwoty spłaty. Jeśli umowa kredytu została podpisana po 21 lipca 2017 r. i minęło ponad 3 lata od momentu udzielenia kredytu, kredytobiorca nie będzie już musiał martwić się o dodatkowe koszty związane z wcześniejszą spłatą.

Istnieją dwie możliwości wcześniejszej spłaty zobowiązania kredytowego. Pierwsza opcja to nadpłata rat, czyli wpłata kwoty przekraczającej wysokość każdej składki. Pozwala to na zwiększenie kwoty miesięcznych rat i wcześniejsze spłacenie pełnej kwoty kredytu. Drugi sposób to spłata kredytu hipotecznego przed terminem w jednej racie. Należy jednak pamiętać, że ta opcja jest szczególnie narażona na konieczność zapłacenia dodatkowej prowizji. Bank może zabezpieczyć się przed wcześniejszą spłatą kredytu z powodu utraty dochodu z odsetek. Przed podjęciem decyzji o przedterminowej spłacie kredytu warto dokładnie zapoznać się z umową kredytu, ponieważ powinna ona zawierać informację o tym, czy bank ma prawo do naliczenia dodatkowych opłat.

A co z opłatami za kredyt i ubezpieczenie?

We wrześniu 2019 roku Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydał orzeczenie o przedterminowej spłacie kredytów i częściowym zwrocie prowizji, w związku z czym orzekł, że kredytobiorcy przysługuje proporcjonalny zwrot wcześniej poniesionych wydatków w przypadku wcześniejszej spłaty zobowiązania. Spłacając zobowiązanie przed terminem, można bezpiecznie żądać od banku zwrotu proporcjonalnej części prowizji poniesionych w tym zakresie. Należy zaznaczyć, że decyzja ta dotyczy również kredytów hipotecznych spłacanych przed terminem określonym w umowie.

W takiej sytuacji możesz zwrócić się do swojego banku o zwrot części prowizji, ponieważ masz prawo do proporcjonalnej redukcji wszystkich kosztów poniesionych przez cały okres kredytowania. Jeżeli upłynęła tylko połowa okresu, na jaki zaciągnięto kredyt, Trybunał Europejski uznaje, że bank powinien zwrócić połowę pobranej prowizji. Zatem jeśli kredyt był na 300 000 zł, a prowizja wynosiła 3%, czyli 9 000 zł, bank musi oddać 4500 zł.

Ponadto każdemu kredytobiorcy przysługuje zwrot innych wydatków, takich jak ubezpieczenie. Ubezpieczenie kredytu hipotecznego jest kolejnym źródłem wielu wydatków. Istnieje kilka rodzajów ubezpieczeń kredytu hipotecznego: od niskiego wkładu własnego, ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie nieruchomości. Jeżeli bank wyznaczył dodatkowe płatności z góry, to w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu musi zwrócić część płatności za niewykorzystany okres ochrony.

Niepłacenie rat

Nieterminowa spłata kredytu wiąże się z możliwością podjęcia przez bank przymusowej windykacji. Bank może wysłać dłużnikowi wezwanie do spłaty zadłużenia lub przekazać sprawę firmie windykacyjnej. W ostateczności - udać się do sądu.

Wypowiedzenie umowy kredytu i wszczęcie kosztownych procedur windykacyjnych z pewnością nie leży w interesie banku. Na początkowym etapie bank stara się poinformować kredytobiorcę o konieczności rozwiązania problemu zadłużenia przez przypomnienia w postaci powiadomień telefonicznych i e-maili. Jednak bez paniki - szybkie uregulowanie zobowiązania nie grozi wypowiedzeniem umowy kredytowej. Najważniejsze, żeby nie unikać kontaktów z bankiem w przypadku trudności ze spłatą kolejnych rat. Skontaktuj się z doradcą kredytowym lub infolinią banku i wyjaśnij przyczynę. Takie przypadki rozpatrywane są indywidualnie i często zdarza się, że bank oferuje dodatkowe usługi, w tym:

• Karencja w spłacie kapitału lub odsetek
• Wakacje kredytowe
• Przedłużenie okresu kredytowania
• Konwersja sumy

Sprzedaż mieszkania z hipoteką

Chociaż hipoteka wydaje się zobowiązaniem, którego nie można zrzec się, mieszkanie z hipoteką można sprzedać. Oczywiście jest to trochę bardziej skomplikowane niż sprzedaż mieszkań bez zapisów hipotecznych. Cały proces należy rozpocząć od uzyskania zaświadczenia o aktualnym zadłużeniu z banku. Zasadnicza różnica polega na rozbiciu wpłaty na dwie transze: bank otrzyma kwotę należnego zobowiązania od kupującego lub sprzedającego, a sprzedający różnicę między tą kwotą a ceną nieruchomości. Bank musi również wydać promesę, czyli obietnicę, że wyda zgodę na wykreślenie zapisu dotyczącego hipoteki z księgi wieczystej. Kupujący może również skorzystać z kredytu hipotecznego - pod tym względem procedura niewiele różni się od zakupu mieszkania bez hipoteki i uzyskania na nie kredytu. Jeśli chodzi o opłaty notarialne, będą one nieco wyższe przy sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym.

Podsumowując, mieszkanie zakupione na kredyt hipoteczny jest własnością kupującego i może zostać sprzedane, z zastrzeżeniem procedury spłaty zadłużenia kredytowego w banku. Brak opłacenia rat może mieć negatywne konsekwencje, jednak zaleca się, aby nie unikać kontaktów z bankiem w przypadku braku wypłacalności. Z kolei terminowa spłata kredytu wpływa pozytywnie na historię kredytową i uzyskiwanie w przyszłości kredytów w bankach i innych instytucjach.

Jeśli masz dodatkowe pytania na ten temat lub potrzebujesz doradcy kredytowego, z przyjemnością zarekomendujemy naszego partnera.