Zakup mieszkania na kredyt w Polsce. Proces krok po kroku. Część 2

 W tym artykule omówimy temat historii kredytowej, a także dowiemy się, czy aktywa wpływają na uzyskanie kredytu hipotecznego. Wyjaśnimy, w jaki sposób obliczana jest maksymalna kwota kredytu udzielonej przez bank i od jakich wskaźników zależy.

 Historia kredytowa

Ocena historii kredytowej to jeden z najważniejszych etapów weryfikacji klienta ubiegającego się o kredyt. Pozytywna ocena historii kredytowej może ostatecznie wpłynąć na decyzję o dofinansowaniu klienta przez bank. Banki sprawdzają historię kredytową potencjalnych klientów za pomocą BIK, czyli Biura Informacji Kredytowej. Składając wniosek o produkt kredytowy, bank wysyła do BIK zapytanie o historię kredytową. BIK zawiera wszystkie informacje o zawartych kredytach, a także o ewentualnych długach. Dobra historia kredytowa może zwiększyć szanse na uzyskanie kredytu. Dlatego warto jak najszybciej rozpocząć zbieranie pozytywnych informacji w bazie. Biuro Informacji Kredytowej dostosowało się do zmieniających się realiów na rynku kredytowym i już współpracuje z instytucjami z Ukrainy, co skutkuje wzrostem informacji o historii kredytowej Ukraińców. Jest to ważne, ponieważ brak historii kredytowej utrudnia uzyskanie kredytu hipotecznego. Jeśli jednak ktoś już wziął kredyt i spłacił go na Ukrainie, to zwiększy to jego szanse na uzyskanie kredytu w Polsce.

Oto kilka praktycznych wskazówek, jak poprawić historię kredytową w oczach banków:

1. Terminowa spłata zobowiązań - dla konsumenta nie ma nic gorszego niż opóźnienie w spłacie kredytu, w związku z tym staraj się monitorować spłatę swoich kredytów.
2. Korzystanie z ofert produktów kredytowych- duża ilość zadłużeń i przeterminowanych zobowiązań w historii kredytowej będzie sygnałem, że nie jesteś wypłacalny. Dlatego też oferty banków dotyczące produktów kredytowych warto przyjmować tylko wtedy, gdy ma się pewność ich terminowej spłaty.
3. Nie bądź dłużnikiem! Unikaj działań windykacyjnych i komorników, które są wynikiem brakiem płynności finansowej.
4. Posiadanie karty kredytowej i terminowa spłata zobowiązań na niej to plus w historii kredytowej.
5. Zakup na raty - terminowa spłata zakupów na raty jest zawarta w bazie BIK i pozytywnie wpływa na ocenę konsumentów.

Posiadane nieruchomości na terytorium Polski mogą stanowić dodatkowe zabezpieczenie kredytu, jednak żeby otrzymać kredyt, musisz udowodnić, że posiadasz dochody. Zatem dostępność aktywów nie będzie głównym kryterium wpływającym na uzyskanie kredytu hipotecznego, a jedynie dodatkowym pozytywnym czynnikiem. Podstawą jest nadal wysokość stałego i stabilnego dochodu wnioskodawcy.

Rzeczywista kwota kredytu

Trudno jest samodzielnie obliczyć rzeczywistą kwotę kredytu. W Internecie dostępne są bezpłatne kalkulatory, które pomogą oszacować przybliżoną kwotę kredytu przy wskazanych parametrach, ale jest to proces bardzo indywidualny, a każdy bank ma swoją procedurę i przed podaniem maksymalnej kwoty kredytu przeanalizuje wiele kryteriów na swój sposób.

Decyzja o przyznaniu kredytu w dużej mierze zależy od wskaźnika DTI (skrót od angielskiego Debt to Income), czyli stosunek zadłużenia do dochodu. To jedna z głównych informacji wpływających na naszą zdolność kredytową. Rodzaj wskaźnika DTI określa stosunek wszystkich zobowiązań finansowych do wysokości dochodu i format ten jest stosowany w Polsce. Jeżeli kwota miesięcznych zobowiązań przekracza 50 lub 65 procent dochodu (ta górna liczba wynika z rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego), decyzja kredytowa może być negatywna. Należy zwrócić uwagę, że kwota, która powinna być traktowana jako dochód, to wszystko, co pozostaje po opodatkowaniu i ZUS w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej, a w przypadku umowy o pracę jest to kwota przekazana przez pracodawcę na  konto pracownika.

Główne kryteria oceny zdolności kredytowej klienta:

• Dochód. Bank chce wiedzieć, ile środków finansowych wpływa na konto klienta co miesiąc. Najważniejszy jest stały dochód, uzyskiwany na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony. W gorszej sytuacji są kredytobiorcy z umową o dzieło lub umową zlecenie. W takich przypadkach banki mogą automatycznie obniżać do 20% dochodu branego pod uwagę przy ocenie zdolności kredytowej. Jednak wiele banków może też uznać takie umowy za stały dochód po 12 miesiącach ciągłej pracy.
• Źródła dochodu. Dla banku najlepszy klient to taki, który dużo zarabia i jest zatrudniony na stałe. Co ciekawe, istnieje lista tzw. klientów problemowych dla banku, wśród których znajdują się marynarze, studenci i przedsiębiorcy. Zagrożona jest stabilność dochodów przedsiębiorcy.
• Okres uzyskiwania dochodu. Przykładowo, jeśli masz umowę o pracę na czas nieokreślony, wystarczy, że otrzymujesz dochód od co najmniej 3 miesięcy. Jeśli jesteś właścicielem firmy, bank będzie brał pod uwagę średni dochód uzyskany w ciągu ostatnich 12 miesięcy.
• Wydatki. Bank jest zainteresowany tym, ile wynoszą twoje koszty utrzymania. Na zdolność kredytową klienta wpływa dosłownie wszystko: czy ma dzieci, samochód, czy wynajmuje mieszkanie (i jaki płaci czynsz), ile wydaje na jedzenie i rachunki, czy ma jakieś stałe zobowiązania (alimenty, sprzęt, inne kredyty).
• Charakterystyka kredytobiorcy. Kryterium może być wiek, stan cywilny, możliwość wspólnego wzięcia kredytu np. z rodzicami lub małżonkiem, a także historia kredytowa.

Wszystkie te elementy (i wiele innych) są uwzględniane przy wyliczaniu tzw. scoringu - punktacji. Im więcej punktów klient otrzyma, tym większa szansa na uzyskanie kredytu i tym wyższa jego zdolność kredytowa.

Okres spłaty kredytu

Komisja Nadzoru Finansowego nakłada na banki obowiązek rekomendowania klientom detalicznym okresu spłaty hipoteki do 25 lat. Jeśli jednak kredytobiorca zechce ją przedłużyć, wówczas taka możliwość istnieje bez przekraczania okresu rozliczenia nawet do 35 lat.

Jaki termin wybrać? Zależy to od wielu czynników, a odpowiedź zależy od indywidualnej sytuacji.

Wybór maksymalnego terminu spłaty kredytu hipotecznego ma swoje zalety. Głównym z nich jest niższa rata. Dlatego jeśli ważna jest wysokość raty, dobrym wyborem jest kredyt długoterminowy. Warto jednak wiedzieć, że w tym przypadku całkowity koszt kredytu również będzie znacznie wyższy. Maksymalny okres kredytowania jest dla wielu osób koniecznością, bo skracając go, zmniejszy się również zdolność kredytowa. Krótszy okres spłaty kredytu hipotecznego to wyższe miesięczne raty, które nie każdemu będą odpowiadać. I jednak jest mniej czasu na spłatę, a tym samym więcej środków w budżecie gospodarstwa domowego. To także dobry ruch, jeśli chcesz szybko dostać drugi kredyt hipoteczny i zachować zdolność kredytową.

Niemniej jednak warto dokładnie przeanalizować wszystkie wskaźniki. Nie zapominaj: im dłuższy okres kredytowania, tym wyższe koszty kredytu!

Podsumowując, można stwierdzić, że terminowa spłata kredytu wpływa pozytywnie na historię kredytową i pozyskiwanie przyszłych kredytów od banków i innych instytucji. Ogromne znaczenie ma historia kredytowa, a wszystkie dane o wcześniej zaciągniętych kredytach i ich spłatach wprowadzane są do baz BIK. Obecność aktywów nie ma dużego wpływu na uzyskanie kredytu hipotecznego, jednak faktyczny dochód będzie jednym z głównych parametrów oceny wypłacalności klienta. Okres uzyskania  hipoteki to 25-30 lat z możliwością wcześniejszej spłaty zobowiązania kredytowego.